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貪圖延遲納稅產權喪失追悔莫及
發布時間:2016-10-8    點擊次數:1450
 

     不動產權屬應辦理登記才能生效,僅簽訂買賣合同是不夠的。然而,有些購房者出于延遲繳納契稅等原因,忽視物權法等相關規定,結果喪失產權。
案例
     自然人張某,2014年3月從某商業市場開發商A公司處購買商業用房3套。張某與A公司簽訂了商品房銷售合同,但未辦理過戶。張某考慮到辦理產權需要繳納不少契稅,不如等等再辦理,因為當地相關法規規定,契稅的納稅義務發生時間是以辦理權屬登記為準,延遲辦理產權不會產生滯納金。2015年12月,A公司因債務糾紛被債權人B公司申請對其部分開發產品進行拍賣抵債,這其中就包括張某已購買的3套房產,而張某卻渾然不知。2016年2月,法院裁定A公司以相關房產抵償所欠B公司債務,B公司憑法院裁定書到稅務部門申報繳納契稅,并到不動產登記部門產權辦理過戶。


契稅政策分析
1、 契稅繳納期限的規定。只要在納稅期限內申報繳納契稅,就不會產生滯納金。契稅暫行條例第八條規定,契稅的納稅義務發生時間,為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天,或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。第九條規定,納稅人應當自納稅義務發生之日起10日內,向土地房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報,并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。
本文案例中,契稅的納稅義務發生時間,雖然是簽訂銷售合同的當天,但具體納稅期限應以稅務機關核定的期限為準。以江蘇省為例,《江蘇省地方稅務局關于契稅納稅期限的公告》(蘇地稅規[2015]3號)規定:"在我省行政區域內承受土地、房屋權屬的單位和個人,應當向土地、房屋所在地的地方稅務機關辦理契稅納稅申報,契稅納稅期限為納稅人依法辦理土地房屋權屬登記手續之前",即直到辦理產權登記時才是契稅納稅期限截止時間,延遲辦理產權登記就可以延遲繳納契稅,且不會產生滯納金。


2、 沒有發票能否申報契稅。《國家稅務總局關于實施房地產稅收一體化管理若干具體問題的通知》(國稅發[2005]156號)規定,納稅人在辦理契稅納稅申報時,需提交銷售不動產發票,否則稅務機關不予受理,但是,2015年9月25日起,《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》(國家稅務總局公告2015年第67號)規定,根據人民法院仲裁委員會的生效法律文書發生土地、房屋權屬轉移,納稅人不能取得銷售不動產發票的,可持人民法院執行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報,稅務機關應予受理。本王愛你中,B公司在2015年9月25日之后憑法院裁定書可以到稅務部門申報繳納契稅。

物權法分析
B公司繳納契稅后可辦理產權登記。張某雖然先簽訂購房合同,但依據物權法第九條規定:"不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經發登記發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外",張某沒有辦理登記,不能取得產權。不過值得一提的是,依據物權法第十五條的規定,當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有規定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力,五張某雖然不能取得產權,但其與一公司簽訂的合同效力并不受影響,張某可以依法請求解除合同、返還已付購房款及利息,賠償損失,維護自身的合法權益。

 
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